白鹿原民俗文化村拆建成谜 蓝城骑虎难下

　　7000多万元收购款逾期3月未支付 当地村委银行账户收1700万元不明汇款

　　因一纸拆除公告，沉寂一时的西安白鹿原民俗文化村再次进入公众视野，在网络上引起热议。

　　按照此前的公告，白鹿原民俗文化村计划于3月12日开始拆除，至3月31日结束。(详见本报2347期B18版《白鹿原民俗文化村遭拆除用地性质仍存疑》)

　　但《中国经营报》记者3月20日实地探访发现，白鹿原民俗文化村并未如此前公告的那样，从3月12日开始拆除，相反，原来各处张贴的拆除公告已被清理殆尽，拆除计划搁置。

　　记者多方采访了解到，白鹿原民俗文化村拆除计划反复背后，则是项目涉及各方错综复杂的利益关系，至今未能妥善处理。

　　与此同时，项目的建设手续和投资金额，依然迷雾重重。这也导致，项目如今的股东方蓝城房产建设管理集团有限公司(以下简称“蓝城集团”)面临骑虎难下局面，难以实质推进。

　　也因此，9800万元的交易对价款，在支付2000多万元的首付款后，剩余的7000多万元，蓝城集团至今并未支付，已逾期3个月。

　　更为蹊跷的是，就在蓝田县政府今年2月份发布征地公告之前五六个月，白鹿原民俗文化村所在村子——田坡村村委会的银行对公账户上，突然收到一笔1700万元的汇款，款项来源不明。

　　暂停拆除

　　“商户并没有说不让拆，但是必须把问题解决再拆，不能搞强拆吧。”

　　3月7日，西安蓝城发布公告称，将在3月12日至31日对白鹿原民俗文化村进行拆除。数日后，因拆除受到村民和商户联合阻挡等问题，外界盛传白鹿原民俗文化村拆除被当地政府叫停的消息。

　　记者3月20日前往白鹿原民俗文化村看到，除了园区周边三五处地方增加了零零散散几个施工围挡外，原来用于凿井地质勘探的设备全部堆在一处空地上。

　　蓝田县委宣传部副部长赵瑞宁对政府叫停的说法予以否认。他向记者表示，“白鹿原民俗文化村拆除没有被叫停，现在还没有开始拆的原因是企业的规划正在调整和修改，拆和建都是企业的自主行为，政府无权干涉。”

　　赵瑞宁补充道，白鹿原民俗文化村拆除的损失只有几百万元，总共也没有多少投资，网上说的3.5亿元是按照原来的规划3期算的，一期建成以后，看情况不好，没有再继续建了。目前已经盖的房子是砖木结构的，一间3万元，总共400间1000多万元，拆的时候只拆一部分。不过，具体的拆除范围，赵瑞宁说自己并不清楚。

　　然而，白鹿原民俗文化村的商户们并不认同。有商户向记者表示，自己房子是自建，虽然仅有6间，但是通过在黄土坡上加强地基、精心装修等，投资超过400万元，这与赵瑞宁一间3万元的说法相差甚远。

　　白鹿原民俗文化村原投资商陕西渭水文化产业投资有限公司(以下简称“渭水公司”)内部人士张亮(化名)也不认同赵瑞宁的说法。张亮向记者表示，1000多万元根本建不起来这么大的摊子，单单园区内一位商户自建的鹿合·原舍酒店就花了两千多万元，况且蓝城集团来了是要把整个白鹿原民俗文化村整体拆除建别墅的。

　　据张亮介绍，渭水公司租赁土地和建设的总投入资金8700万元，是经过财务审计的金额，也是渭水公司和蓝城集团都认可的金额，投资金每年按照2~3厘的利息计算，最后交易金额确定为9800万元。另外，渭水公司通过招商方式引入部分投资者自建商铺总共投入3000多万元，主要是鹿合·原舍酒店、在南山、跑马场、动物园等。

　　所谓“自建模式”只需要给渭水公司缴纳保证金，三年签一次合同，渭水公司口头承诺土地可以使用五十年。除此之外，园区内还有其他两种经营模式，第一种是保证金+管理费模式，管理费按照经营的品种不同有所区别，比例基本在营业额的30%以内。第二种是保证金+租金买断模式，主要是五平台的文化用品类目。

　　民俗村内五平台的白鹿原酒经营户告诉记者，自从进驻白鹿原民俗文化村后，前前后后在商标、酒厂、租金等方面投入了300多万元，但是试营业期间全部营业额只有2万元，都不够给员工开工资的。渭水公司在签租赁合同时还要求一次性缴纳三年物业费，但是所有五平台的商户甚至都没有正式营业过，就面临2017年四五月份后整个民俗文化村惨淡经营的局面。

　　“拆是可以拆的，商户并没有说不让拆，但是必须把问题解决再拆，不能搞强拆吧。”有商户表示，即便是将来白鹿原民俗文化村不拆了，那也应该理清楚将来是谁管理，谁运营。

　　对于白鹿原民俗文化村的“拆建”问题，蓝田县自然资源与规划局办公室主任在接受记者采访时表示，目前白鹿原民俗文化村所在地区新的规划还没有确定，正在商议中，拆与不拆，不清楚。

　　原股东“金蝉脱壳”

　　蓝城集团付了首期的2000万元股权转让款，剩下的7000多万元至今没有给，已经逾期3个月。

　　相对于白鹿原影视城以及白鹿仓而言，多位受访者认为白鹿原民俗文化村是最有文化的，也最能代表白鹿原韵味，但是由于渭水公司没有实力，一把好牌打烂了。

　　“渭水公司董事长张泽文是湖北人，文化程度不高，原来在西安做服装和餐饮生意，没有什么资金实力，渭水公司也就是个皮包公司，刚开始只有1000多万元，后来通过多方融资，融得6000多万元，在白鹿原民俗文化村建设过程中，张泽文等人用湖北的一个建筑公司，还借用其他建筑公司的资质承揽民俗村商铺的建设，早就将最初的投资款赚回来，卖给蓝城集团实属‘金蝉脱壳’，现在陷进去的就只有其他的投资人和自建房的商户。”张亮对记者说道。

　　“渭水公司和西安蓝城不能在租用我们的土地上说建就建，说拆就拆。”田坡村村民表示，前期在白鹿原民俗文化村打井做地质勘探的和前来拆除的施工队，在3月15日被田坡村村民阻止。

　　村民们认为，渭水公司私自将流转的土地转让给蓝城，没有经过村民的同意，不应该有效。况且，渭水公司此前租用田坡村的土地支付的土地流转费在2020年3月15日已经到期，第二个五年的租金本应该在2020年2月14日前支付，但迄今为止逾期一个月了还没有给。

　　张亮告诉记者，蓝城集团在2019年5月份和渭水公司签约以9800万元收购白鹿原民俗文化村项目，约定2019年5月底支付第一笔2000万元转让款，2019年12月底之前支付第二笔7800万元股权转让款，这些转让款给原股东方打的是欠条。但蓝城集团在付了首期的2000万元股权转让款，退还部分商户的保证金后，剩下的7000多万元至今没有给，已经逾期3个月。

　　据了解，蓝田县对白鹿原民俗文化村拆除事宜专门召开过专题会议商讨，对蓝城集团提出要求，必须要解决好投资人、村民、商户的问题，否则不许动工。

　　蓝田县当地人对蓝城集团收购白鹿原民俗文化村项目并准备在原址开发房地产项目觉得不可思议。在他们看来，村民之所以响应政府号召，从原来的老宅子陆续搬迁到白鹿塬塬上面重新建房，主要原因就是白鹿原民俗文化村所在地是市县级黄土滑坡带，之前田坡村村民建房的时候，二层的楼房政府都不允许盖，只让建一层的房子，现在村民避险搬走了，蓝城集团却计划来盖别墅了。

　　在渭水公司和村委会所签订的土地租赁协议中也佐证了白鹿原民俗文化村建设租用的部分土地就是原村民移民搬迁后的宅基地。白鹿原民俗文化村即白鹿原印象民俗旅游项目，建设位置位于田坡村(一组和五组部分地块)白鹿原东坡移民搬迁后的老村遗址范围，范围内土地包括村民移民搬迁后的宅基地、荒坡地、林地及耕地。

　　记者通过天眼查发现，渭水公司的股东已由张泽文等10名自然人股东变更为陕西金亘投资管理有限公司，后者的全部股权则出质给西安蓝城理想小镇建设管理有限公司。

　　蓝城进退两难

　　蓝城集团是想从政府手中把地买下来的。

　　白鹿原民俗文化村拆除事件中，蓝田县官方对于白鹿原民俗文化村开发建设时的投资金额和建设所占用土地的亩数等问题，与渭水公司投资人、商户、村民所述矛盾重重，给当初项目投资建设时的真相掩上了层层迷雾。

　　此前，蓝城集团执行总裁傅林江回复《中国经营报》记者采访时表示，白鹿原民俗文化村项目前期由政府部门在处理。但蓝田县方面却表示，拆除和建设都是企业行为，政府无权干涉。

　　赵瑞宁表示，白鹿原民俗文化村建设只占用了41亩土地，手续肯定是有的，是通过对老宅基地整合变更的，都是建设用地。但是渭水公司内部人士透露，民俗村建设区域占用的土地超过百亩，基本都是在集体建设用地范围区域之内的。

　　对于记者提出的渭水公司参与宅基地整合的具体整合方式和整合依据，赵瑞宁表示自己并不清楚，但他再三说明，项目肯定是合规的，要不然早在几轮秦岭别墅整治和大棚房整治中被拆除了。但是相应的手续他无法提供，建议向具体负责的部门了解详细情况。

　　与赵瑞宁说法不同，记者在蓝田县国土局采访了解白鹿原民俗文化村项目建设初期情况时，该局办公室主任表示，宅基地整合不需要建设用地许可，白鹿原民俗文化村项目也没有在国土局办理相关手续，现在白鹿原民俗文化村的土地还是集体建设用地，使用权和所有权都没有变，也没变为国有土地，变成国有土地做规划的话就要有许可了，并表示项目具体是由白鹿原管委会负责的。白鹿原管委会则向记者表示，无权接受采访，得由蓝田县统一回复。

　　对于蓝田县方面所说的村民宅基地，田坡村村民告诉记者，渭水公司在2015年前后把老宅子按一套房子几万元买走后全部拆除了，现在白鹿原民俗文化村内的建筑和基础设施基本都是新建的。

　　“蓝城集团是想从政府手中把地买下来的，但是他们在没有协调好商户与村民的前提下，就要拆除民俗村，的确是有点操之过急。”一位知情人士告诉记者，“渭水公司最早也是想把土地买下来后开发，但是碍于征地流程繁琐需要等待的时间较长，且资金实力有限，所以最后才想出来租赁土地的主意，这样可以快速启动，租赁土地的代价也非常小，400多亩地，一年也就花费几十万块钱。”

　　记者获取的《白鹿原民俗文化村文化旅游项目》土地使用协议显示，项目招商方是陕西省蓝田县安村镇人民政府、蓝田县人民政府白鹿原管理委员会。鉴证方是蓝田县人民政府和中国·蓝田白鹿原旅游观光带管理委员会。土地出租方是蓝田县安村镇田坡村，承租方是陕西渭水文化产业投资有限公司，法人代表张泽文。

　　土地使用费清单显示，白鹿原民俗文化村占用的土地分2次流转，租赁期限都是50年，第一批在2015年3月15日签订租赁协议，使用期限为2015年3月15日至2065年3月14日，流转土地214.54亩；第二批2015年12月签订协议，租赁期限2015年12月10日至2065年12月9日，共流转土地257.47亩。土地租金按照坡地、平地而有所不同，租金基本在600元/亩到1300元/亩之间，部分每五年递增10%。

　　2020年2月20日蓝田县政府发布的一份征地公告显示，拟征收田坡村7.4818公顷建设用地，土地补偿费和安置补助费标准为60.933万元/公顷，折合4.06万元/亩。3月15日，安村镇人民政府发布了关于田坡村二组和三组老村房屋拆迁和安置的实施公告，该公告中第一条即有“为了保障春风白鹿颐养文谷项目的顺利实施，规范拆迁行为……”的字眼。

　　但蹊跷的是，在这两份田坡村部分土地的征地公告发布前五六个月，田坡村村委会银行账户上突然收到了1700万元的神秘汇款。

　　一位接近田坡村村委会人士告诉记者，1700万元的汇款单位是蓝田县基础建设投资公司。天眼查信息显示，蓝田县基础建设投资公司的唯一股东是蓝田县投资控股有限责任公司，该公司股东为蓝田县人民政府。

　　也有商户说是蓝城集团打的钱，对此记者联系蓝城集团方面核实，未得到正面回应。

　　“渭水公司没有实力，所以把白鹿原民俗文化村搞砸了，蓝城集团有实力，但是把问题想简单了，没有解决好村民与商户的问题，现在是骑虎难下。”上述知情人士告诉记者，按照现行的土地法规和相关政策，不管蓝城集团将来在白鹿原民俗文化村干什么，都必须合规合法。如果要搞商业，那么土地只能通过招拍挂方式，从蓝田县政府土地储备中心获得土地，渭水公司原来的那一套蓝城集团是学不来的。